Кога ще се спука балонът?

---

 

    Пазарът на недвижими имоти се оказва един от най-предвидимите в човешката история.

  На графиката много ясно се вижда, кас следно на 17-18 години той достига върха си. Също така всеки връх пр имотите се отразява на строителната индустрия и бизнеса в период от 2 години. Т.е "балона" в недвижимите имоти до момента винаги е предхождал и бил първопричината за финансовите кризи.

  Най- ярък пример е 2007 г

    Етапи на развитие на цикъла

18-годишният цикъл на недвижими имоти се разделя на 5 етапа на развитие, които имат различни характеристики.

     1  Възстановяване

• продължителност  4 години
• продажбите и наемите на жилища са изравнени
• строи се малко
• намаляващи или ниски лихвени проценти
• хората на пазара са предпазливи и разтревожени„

   2 Експанзия

• продължителност 3 години
• ръст в обемите на продажбите и наемите на жилища
• балансирано или високо търсене
• растящи цени
• стартират повече строителни проекти
• нарастват лихвите
• БВП има ръст от 2-3 процента
• хората са уверени и оптимистично настроени

   3 Балансиране/забавяне.

• Продължителност 2-3 години
• Обемът на продажби запазва нивата си или се отчита спад с 5 на сто
• Цените намаляват 5-15 процента
• Строителството продължава с темповете от експанзията
• Хората са предпазливи
• БВП е стабилен
• Хората са спокойни и уверени

    4. Свръхпредлагане

• Продължителност - 3-4 години
• Обемът на продажбите нараства главоломно
• Цените нарастват с 30 плюс процента от нивата на експанзия
• Наемите остават високи
• Строи се навсякъде, където е възможно
• БВП е стабилен
• Хората са уверени и оптимистично настроени, вярват, че ръстът в цените ще продължи.

   5.  Рецесия

• Продължителност- 4 години
• Предлагането надвишава търсенето
• Цените падат в рамките на първата година с 25 плюс процента
• Наемите спадат значително
• Много фирми се закриват, повишава се безработицата
• БВП намалява
• Пората са в паника и се опитват да спестят това, което имат

   Къде сме в момента?

В момента чисто хронологично, така и индикациите на пазара показват, че пазарът в София е към края на Експанзията и началото на Балансирането. За да се случи балансирането на пазара обаче, е необходимо лихвените нива да се задържат на настоящите нива или дори да се покачат с 1-2 %, което ще даде стабилност на пазара.

 Стандартно преди всички върхове имам момент на спад или забавяне на ръста, както е посочено на графиката

 има момент на спад или забавяне на ръста, както е посочено на графиката.

 Какво предстои?

 

 Водейки се по етапите на развитие в 18-я цикъл, нещата би трябвало да се стекат, както е посочено на графиката или иначе казано:

• 2012-2016 г. бе периодът на Възстановяване, където цените от 700 евро кв.м достигнаха 900 евро кв./м
• 2017-2019 г бе период на Експанзия, където ръстът се запази и средната цена за София е 1150 евро
• 2020-2021 г е период на Балансиране, като цените превишават 1000 евро.
• 2022-2025 г би трябвало да е периодът на Свърхпредлагане, като цените могат да достигнат и минат 1800 евро кв/м
• 2025-2029 г. би следвало да е периодът на Рецесия
• 

   Важни индикации за пропускане етапа на Балансиране и навлизане в такъв на Свърхпредлагане:

• уверичаване на средната цена над 1400 евро кв/м
• намаляване на лихвените проценти
• повишаване на строителството с 10 плюс процента на годишна база

Основната прицина прогнозата да не се изпълни е:

• Голяма икономика да ни изплевари в циклите и да ни повлияе
• Нова икономическа криза, която да увеличи безработицата в страната, тъй като движещо звено е outsourcing-a
• Етап 4 "свръхпредлагане" е етап и не се обвързва с икономическия термин.

 

Източници на статията: Harvard.edu. propertygeek.net, Peter Lynch, Investor.bg

---