Цените на имотите – както по отношение на покупко-продажбата, така и наемните – в София продължават да нарастват. Противно на очакванията за спад в имотния пазар, а от тук, естествено, и на сумите, които желаещите трябва да отделят за покупка на жилище в столицата, тенденцията към все по-високи цени остава непокътната. Освен цените за продажба, цените на всички видове апартаменти под наем София също продължават да растат и да поставят нови рекорди според сайта за обяви за недвижими имоти Реалистимо. На фона на поскъпването да данъците на жилищата и като цяло на целия живот в София обаче това сякаш не е изненадващо.
Дълбоко заложено в българската народопсихология е желанието за притежание на дома. Ето защо идването в София или отделянето от семейството е свързано и с покупка на жилище. Докато през 2019 г., само преди 6 години (но и преди бума на имотните сделки), апартаментите в столицата са стрували около 1000 евро за квадратен метър средно, а разликите между кварталите не са фрапиращи, то в средата на 2024 г. за двустайно жилище трябва да се разделите с поне 1400 евро за квадрат. Диапазонът на цените също се увеличава значително, така че в някои квартали в момента можете да се сдобиете с апартамент за малко над 1100 евро за квадрат, докато в други трябва да броите по 3-4000 евро. Специалистите в имотния бранш от Реалистимо споделят, че очакванията им са цените на имоти тип апартаменти София да растат, както през тази година, така и през 2025. Това се отнася, както за малки студия, така и за масовите двустайни апартаменти и за все по-търсените тристайни апартаменти.
Пандемията произведе интересни ефекти над имотния пазар. Множество българи се завърнаха от чужбина или решиха да вложат средства тук, за да обезпечат семействата си. В опит да избегнат ограниченията или да спестят пари, едновременно осигурявайки по-голямо лично пространство за себе си и семействата си, редица хора решиха да сменят София с провинцията, купувайки още имоти. Това доведе до раздвижване на пазара в цялата страна.
Така през 2020 г., в началото на периода, в столицата средните цени леко се покачват на годишна база и достигат до средно около 1100 евро за квадрат, като диапазонът все още не е толкова голям, а в най-скъпите квартали апартаментите едва надхвърлят 1600 евро за квадратен метър.
Ефектите от пандемията и съпътстващите я ограничения върху веригите за доставки обаче пораждат несигурност в изключително висока степен. Така цените на суровините нарастват неимоверно изведнъж, а някои от тях се оказват дефицитни. Това се отразява практически веднага и заедно със засиления интерес към покупката на жилища, прави цените още по-високи, така че в средата на 2021 г. за нов апартамент в София вече ще трябва да отделите повече от 1300 евро на квадратен метър. Забелязва се вече и по-сериозна разлика, така че ако в някои квартали все още 1100-1200 евро са достатъчни, в по-новите и по-желаните цените се доближават до 2000 евро за квадрат.
Същата тенденция продължава и през 2022 г., когато във все повече столични квартали 1600 евро са средната цена на квадрат, а цифрата 3000 евро за централните и престижните квартали не е мираж.
Пандемията е към своя край, но нова заплаха влияе върху процесите на имотния пазар. Несигурността се задълбочава от войната в Украйна, а инфлацията продължава да се повишава. Това води до отлив от оферти на продавачи в София през 2023 г., тъй като хората се притесняват какво ще се случи с парите им. Вече е неизгодно големи суми да бъдат държани и в банките, тъй като те променят условията си за влогове и спестовни сметки. Ето защо по това време вече се очаква охлаждане и дори рецесия на имотния пазар, която да засегне силно столицата. Въпреки лекия спад в броя сделки обаче, цените продължават да растат, така че през 2023 и 2024 г. средно в София квадратният метър струва над 1500 евро. Диапазонът също расте и над 3500 евро за квадрат вече изглежда за някои продавачи като постижима цена.
Една от най-сигурните инвестиции в очите на българите продължава да е тази в недвижим имот. С увеличаване на безкешовите плащания и някои нормативни промени все по-голяма част от сивия сектор излиза на светло. Каква е връзката между тези два факта?
Декларирайки по-голяма част от доходите си, хората имат по-добри шансове за получаване на изгоден кредит за жилище. Нещо повече, конкуренцията между банките ги кара да предлагат все по-примамливи условия на клиентите, особено за нови апартаменти. Така все повече българи могат да си позволят да купят инвестиционен апартамент в София или да сменят старото си жилище. Още повече, че в последната година вдигането на заплатите, за да се настигне инфлацията, става все по-осезаемо.
Учащи и работещи се завръщат в София. Освободените от бизнеси, фалирали по време на пандемията, помещения в града имат нови наематели. Наемодателите се възползват от това и търсят по-високи наемни цени с три основни аргумента – на първо място, всичко поскъпва и те имат нужда от повече пари, на второ – цените на имотите се увеличават и те имат нужда от повече пари, на трето – търсенето е голямо и те могат да си позволят да поискат повече пари.
А възможностите за реализация, които предлага столицата, са основната причина наемателите да се съгласяват на по-неизгодни условия. Така, за сравнение, ако през 2020 г. помещение от 30 кв. м. търговска площ в центъра на София струва около 800 лв., днес наемът е 1200-1300 лв. Или поне 70% повишение. При апартаментите положението е сходно – двустайният в столицата се наема за около 1000 лв. на месец, в добър квартал и когато говорим за жилище в добро състояние.
Пандемията сякаш показа, че дигиталните технологии позволяват хората да не се налага да водят уседнал начин на живот в големите градове и агломерации. Работата и обучението от разстояние разкриха пред хората нови възможности. Въпреки това обаче с отминаването на ограниченията дойде и завръщането в училище, университета и офиса, а все повече българи избират да разкрият свой собствен бизнес. Фактът, че в София има най-много хора от най-разнообразни демографски групи привлича още повече хора към най-големият град у нас. Така, според последното преброяване, постоянно в столицата живеят повече от милион души, а през седмицата, когато работещите и учащите са в града, цифрата набъбва до над 2 милиона или една трета от цялото население на България. За сравнение, НСИ посочва, че във втория по големина град у нас живеят малко над 600 хил. души. Разликата е показателна.
Причините за това са комплексни – на първо място, в София най-бързо се повишава общият стандарт на живот. Нещо повече – например, в курортен град в Испания или в някой от по-големите, с изключение на Мадрид и Барселона – можете да платите по-малко за вечеря за двама или питие, отколкото в средностатистическо заведение в София. Не е нужно обаче да летите на хиляди километри – ако посетите който и да е по-малък български град, ще наблюдавате понякога фрапиращи разлики.
Така може да се каже, че столичните цени като общо понятие са прекомерно високи и никой не се учудва, че и жилищата са толкова скъпи. Стичането на много хора в града обаче води след себе си още хора, които искат да се реализират и са готови да платят за това. А банковата система го позволява.
В портала за имоти на Реалистимо, както брокери, така и частни лица (и собственици на имоти) публикуват ежедневно апартаменти за продажба и наем. На базата на тази информация, както и на скоростта, с която тези имоти се продават и отдават, и се изтеглят, анализаторите от Реалистимо могат да определят тенденциите на пазара. За много от тези тенденции можете да научите от подкаста за недвижими имоти.
Ще се сбръчкате до един и парите, които сте откраднали, няма да ви направят вечни...Като се погледнете в огледалото сбръчкани и побелели да се сетите...
По статистика населението се топи, застарява и младите се изнасят навън, за да не мизерстват тук, а брокерите спекулират с високо търсене, за да ни принуждават да купуваме на високи цени и да плащаме лихви и на банки...