Текстът е част от наличието на " Имоти и вложения ", специфичното издание на " Капитал ", което ще бъде публикувано на 20 май.
Жилищата продължават да поскъпват, но интересът към покупката им не стихва. От началото на годината ръстът на цените дори се ускорява. През първото тримесечие сделките в страната са с 10% повече, отколкото през същия период на 2021 г., която беше най-силната за пазара за повече от десетилетие....
А растежите на покупките в огромните градове като София, Варна и Бургас надвишават по брой даже тези от рекордната 2008 година
" Да, ние чакахме пазар, сходен на този през 2021 година Но чакахме и изстудяване по отношение на позицията на ЕЦБ за покачване на лихвите след третото тримесечие. Но високата инфлация накара хората да премислят вижданията за спестяванията си ", споделя Добромир Ганев, ръководител на Народно събрание " Недвижими парцели " и шеф на организация " Форос ".
Пазарът е парещ и статистиката го удостоверява. Дали това е температура пред разболяване? Скептиците споделят " пазарът пораства като за последно ". Оптимистите убеждават, че към този момент няма ясни признаци да стартира превръщане на наклонността. Априлските данни на ocenime.bg демонстрират закъснение при сключването на покупко-продажби с парцели в цялата страна, най-много в София и Варна, където и цените са най-високи.
Това не значи наложително дълготраен отлив на купувачите от пазара. Случва се в изискванията на лимитирано предложение на парцели и сложен избор. На неустановеност за икономическото бъдеще около войната в Украйна. Това кара част от купувачите краткотрайно да отсрочват решението си за покупка или да са внимателни при покупко-продажби " на зелено ".
" Тенденциите не престават и сходно на предходните 12 месеца се показват в по-слабо предложение по отношение на по-засиленото търсене. Пазарът не престава да е " на продавача " Страхил Иванов, шеф на " Явлена " Ситуация без аналог
" Пазарът е без аналог в миналите години - имаме по-високи цени на парцелите, само че по-добри приходи на семействата и налично преференциално банково финансиране, както и лимитирано предложение, което скоро няма да може да бъде наваксано ", изяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties.
В бранша са склонни да считат, че пазарът в този момент доближава равновесие на по-високо ценово равнище. " Характерът на равновесието се трансформира и през идващите няколко години пазарът ще действа в друга от нормалната за последното десетилетие среда - инфлация, изпреварващ растеж на цените на недвижимите парцели, стабилно търсене, ниски номинални лихвени проценти ", споделя Мирослав Владимиров, член на съвета на шефовете на " Ера България ".
Реклама " Предлагането в допълнение се лимитира от това, че притежателите отсрочват продажбата на парцелите си, а вложителите - плановете си за ново строителство, защото чакат по-ясни вероятности за периоди и ценообразуване. Изобщо пазарът е в условия на изострен дефицит на качествени предложения на примитивен и второстепенен пазар " Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties Засилено търсене, едва предложение
Голямото търсене и незадоволителното предложение, и двете подтиквани от повишаването на инфлацията, са главното пояснение за растежа в цените на парцелите в този момент. " Тенденциите не престават и сходно на предходните 12 месеца се показват в по-слабо предложение по отношение на по-засиленото търсене. Пазарът не престава да е " на продавача ", споделя Страхил Иванов, шеф на " Явлена ". " Високата инфлация генерира нова вълна покупки на парцели за инвестиция, а и пазарът на жилища за лично прилагане остава постоянен и възходящ ", разяснява Тихомир Тошев, кредитен съветник и изпълнителен шеф на " Кредит център ".
" Предлагането в допълнение се лимитира от това, че притежателите отсрочват продажбата на парцелите си, а вложителите - плановете си за ново строителство, защото чакат по-ясни вероятности за периоди и ценообразуване. Изобщо пазарът е в условия на изострен дефицит на качествени предложения на примитивен и второстепенен пазар ", споделя Полина Стойкова. Данните на ocenime.bg удостоверяват това най-много за София, а и във Варна.
" Ръстът в размерите ново строителство не престава, само че към момента е надалеч от равнищата на интерес към този артикул. В допълнение, някои вложители задържат плановете си, до момента в който не съумеят да формулират правилна последна цена. Така че все още цените на жилищата не дават индикации за спад или даже задържане в кратковременен проект ", изяснява Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф на " Адрес ".
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Войната в Украйна 2 Политика 3 Политика 1 Войната в Украйна 2 Икономика 3 Политика 1 Войната в Украйна 2 Строителство и парцели 3 Пловдив Реклама " Реалният растеж в цените на парцелите за 2020 година е 5.2%, за 2021 - 4.9%. Поскъпването на годишна база, което се следи през последните няколко тримесечия, е съпоставимо с това от края на 2016 година и началото на 2017 година През 2016 година повишаването стана по-чувствително - с 5.3%. Различното е, че в този момент повишаването е в изискванията на висока инфлация и високи равнища на ипотечно кредитиране " Мирослав Владимиров, член на СД на " ЕРА България " Цените порастват
По данни на Bulgarian Properties през първото тримесечие на 2022 година цените като цяло нарастват с доста по-бърз ритъм от предходния вследствие на инфлацията и лимитираното предложение. В София годишното повишаване на цените на жилищата е 17% през срока януари - март 2022 година при 13% през предходното четвърто тримесечие на 2021 година
Ако от данните се приспадне инфлацията, картината не наподобява толкоз трагична. " Реалният растеж в цените на парцелите за 2020 година е 5.2%, за 2021 - 4.9%. Поскъпването на годишна база, което се следи през последните няколко тримесечия, е съпоставимо с това от края на 2016 година и началото на 2017 година В действително изражение парцелите започваха да нарастват от 2014 година - с 0.1%. През 2016 година повишаването става по-чувствително - с 5.3%. Различното е, че в този момент повишаването е в изискванията на висока инфлация и високи равнища на ипотечно кредитиране ", разяснява Мирослав Владимиров.
" Покупката на парцел постоянно е добра стъпка. Исторически това са активите с най-висока рентабилност. Но тези покупко-продажби крият доста опасности и хората би трябвало да са освен предприемчиви, само че и деликатни. " Добромир Ганев, ръководител на Народно събрание " Недвижими парцели " и шеф на " Форос "
И ще не престават да порастват
Преобладаващата прогноза е, че цените на парцелите през идващите няколко години ще не престават да вървят нагоре, само че с умерени темпове. Председателят на УС на Българската асоциация на персоналните финансови консултанти Стойне Василев чака 5% приблизително повишаване на парцелите в огромните градове. Тихомир Тошев позволява повишаването с 10% в четирите най-големи града, а при новото строителство и при обособени вложители - и по-голямо. Основанията са по-високите цени на строителните материали, устойчивото вътрешно търсене, включително и като отбрана на спестяванията от повишаването на инфлацията, а и самата инфлация.
Освен това парцелите нарастват освен у нас, а и в множеството европейски градове. Масово е и не се знае докога ще е по този начин, споделя Страхил Иванов. Той прецизира, че всяка прогноза е основана на предходен опит с цените и на фактори с предсказуемо влияние върху пазара. Различното през днешния ден е, че има и непредсказуеми условия - война наоколо до страната, огромен растеж на цените на енергията и горивата, неизясненост за доставките на храни и артикули.
Доходите догонват инфлацията
За това, че пазарът съумява да преглътне по-високите цени, си има справедливи предпоставки. " Повечето макроикономически фактори, които въздействат върху жилищния пазар, не престават да са в позитивна посока. Доходите нарастват. Безработицата остава под 5%. Пандемията отшумява и се разхлабват ограничения. Това дава вяра на бизнесите за по-добри резултати и по-голяма убеденост за работни места и стопански напредък ", счита Полина Стойкова. Мирослав Владимиров прибави към растежа на приходите негативните лихви по депозитите и удобства достъп до кредити при исторически най-ниските ипотечни лихвени равнища. Друга справедлива причина за устойчивото търсене на жилища съгласно него е, че 48.8% от семействата в градовете живеят в пренаселени жилища, по данни от 2020 година
Жилищата - налични, само че за малко на брой
Формалните индикатори за досегаемост на жилищата макар повишаването са изненадващо положителни. " Последното тримесечие на 2021 година в София един квадратен метър жилищна повърхност се е купувал със 1.06 междинни заплати. Това е най-ниското равнище на този индикатор, откогато го следим - от 2008 година насам ", твърди Полина Стойкова.
Средните стойности за града и страната обаче не са доста показателни, отбелязва Стойне Василев, който е и основател на уеб страницата за персонални финанси SmartMoney.bg. " Ръстът на междинната заплата в България се дефинира от няколко огромни града и няколко бранша, в които възнагражденията са относително високи. В същото време значително хора работят за под хиляда лв. на месец и за тях става все по-трудно да си купят лично жилище макар ниските лихвени проценти по ипотечните кредити ", прибави той.
Добромир Ганев също прецизира, че при високите растежи в относителни цифри през първото тримесечие парцели са купили 50 хиляди българи, а през предходната година - към 250 хиляди Това е под половин % от цялото население в страната.
" В дълготраен проект обаче покачването на лихвите ще докара до ограничение на търсенето на недвижими парцели и до изстудяване на пазара. Освен това повишението на лихвите по кредитите ще засегне и строителния бранш ". Стойне Василев, Председателят на УС на Българската асоциация на персоналните финансови консултанти и основател на уеб страницата SmartMoney.bg Лихвите ще порастват
Когато спестяванията не доближават, хората разчитат на банково кредитиране, а трендовете при него са към ограничение и повишение на лихвите. Доскоро консултантите чакаха сегашните условия на " най-достъпното финансиране по отношение на приходите и на най-изгодните условия за закупуване на жилище с кредит ", както споделя Гергана Тенекеджиева, да продължат и през тази година, а смяната да се почувства през идващите две-три. Напоследък обаче има индикации, че ЕЦБ може да направи първи стъпки за повдигане на лихвите по-рано, в сравнение с се очакваше - още през юли, а не чак есента.
Преобладават упованията, че лихвите ще се повишават последователно. " До 1-1.5%, и то в границите на идната година ", споделя Мирослав Владимиров. Какво значи това за хората, изтеглили ипотечни кредити, да вземем за пример от междинния за пазара размер 130 - 150 хиляди лв. и 20 години период до падежа? По негови калкулации 1% повишаване на лихвата по кредитите усилва с 60 - 80 лв. на месечната вноска. Така е при новоотпусната ипотека, а с доближаването до падежа резултатът понижава.
" В дълготраен проект обаче покачването на лихвите ще докара до ограничение на търсенето на недвижими парцели и до изстудяване на пазара. Освен това повишението на лихвите по кредитите ще засегне и строителния бранш, който разчита на външно финансиране, защото продажбите " на зелено " се свиват заради увеличените опасности и за продавачи, и за купувачи ", споделя Стойне Василев.
" Цените в София към този момент се откъснаха много от тези в останалите огромни градове поради по-сериозното повишаване на парцелите през последните 5 години. Сега доближават равнища, които отхвърлят от ден на ден купувачи " Тихомир Тошев, кредитен съветник и изпълнителен шеф на " Кредит център " София е с друга динамичност
Данните на ocenime.bg демонстрират закъснение главно на пазара в София - като предложение и време за покупка, въпреки че растежът в цените не престава. През април междинната офертна цена за кв.м в столицата към този момент е 1450 евро. Във всеки от другите три най-големи града надвишава 1000 евро на кв.м. Поскъпването в действителност се случва с най-бърз ритъм в по-малките градове като Благоевград и Велико Търново.
" Цените в София към този момент се откъснаха много от тези в останалите огромни градове поради по-сериозното повишаване на парцелите през последните 5 години. Сега доближават равнища, които отхвърлят от ден на ден купувачи ", отбелязва Тихомир Тошев.
" В някои по-големи градове като Варна, Пловдив и Бургас цените пораснаха с по-високи темпове, само че те имат да наваксват разлика в цените, макар че мъчно ще се изравнят с тези в столицата. Още помним, че през 2007-2008 година цените във Варна изпревариха тези в София, само че спадът им по-късно беше доста по-голям ", споделя Страхил Иванов.
" Пазарът не престава да върви нагоре, само че вървим в посока, в която чакам той да доближи пика си към края на годината. Когато това се случи, ще станем очевидци на плато - на задържане в интензивността и цените ". Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф на " Адрес "
Бъдещето
Възходът при парцелите няма по какъв начин да е безконечен и рано или късно посоката ще се смени. По обща оценка факторите, които би трябвало да се наблюдават, са лихвите по ипотечните кредити, инфлацията, цените на строителните материали, войната в Украйна и със затихващо значение - развиването на пандемията. " Всички те вкупом и поотделно ще въздействат и върху цените на парцелите, и върху държанието на купувачите ", споделя Тихомир Тошев.
" Вероятно ще има превръщане на цикъла и усмиряване на пазара на парцели, само че не чакам това да се случи тази година. По-скоро чакам рекордна година в покупко-продажбите с парцели и тегленето на ипотечни кредити ", разяснява той.
" Този цикъл към момента не се обръща, а ние следим обстановката доста детайлно по ползите на клиентите във всеки град, в който " Явлена " има офис ", споделя Страхил Иванов. И изброява белезите за изстудяване, които към този момент липсват: " Увеличаване на времето за взимане на решение на купувача след оглед. Чести отводи от покупка, откакто купувачът към този момент е удостоверил. Нервност на продавачите и склонността им към отстъпки в опит да продадат по-бързо. "
" Пазарът не престава да върви нагоре, само че вървим в посока, в която чакам той да доближи пика си към края на годината. Когато това се случи, ще станем очевидци на плато - на задържане в интензивността и цените. Няма да се оправдаят упованията за процес на събитията, еднакъв с 2009 година, защото сега предлагането е доста надалеч от това да успее да удовлетвори търсенето ", счита Гергана Тенекеджиева.
Няма никакво високо търсене, защото след Короната, хората останаха без спестявания и работа, а това са спекулации на строителите, за да ни вземат всичко...Така те стават безумно богати и строят повече и повече, а ние ставаме роби на една грозна панелка и заем към банката....Това е порамидата...