Четири български региона покриват критериите на ЕК за наличие на жилищен стрес и ще могат потенциално да мислят за мерки за подобряване на достъпността до жилища. София, Варна, Бургас и Пловдив отчитат съотношения между цената на жилищата и доходите, които надхвърлят определения от ЕК праг за проблем с достъпността. Тези проблеми на жилищния пазар са трайни и съответните компетентни органи могат да мислят за ограничения през данъчна политика или други изисквания към поведението на собствениците.
Това става ясно от оценката на въздействието на новия проект на ЕК за регламент за достъпните жилища. Регламентът задава обща рамка на възможните ограничения върху пазара на жилищни имоти с цел гарантиране тяхната достъпност и начинът, по който те следва да се прилагат, за да няма нарушаване на свободи на вътрешния пазар.
Какви мерки за достъпност на жилищата предлага ЕК?
В новия проект на регламент са заложени два основни вида мерки – ограничения върху краткосрочното отдаване под наем на жилища и мерки, ограничаващи придобиването или начина на използване на жилищни имоти, които не се използват като основно жилище. Това може да обхване например инвестиционни имоти, които се държат необитавани, ваканционни и втори жилища, както и други имоти, извадени от пазара на жилища за постоянно обитаване. Изключение са случаите, при които необитаването се дължи на обективни причини, като временно отсъствие за работа или обучение, здравословни причини, наследствени производства или необитаемост на имота. Мерките могат да се прилагат само в райони, за които по определените в регламента критерии е установен жилищен стрес и не могат да засягат отдаване под наем в основно жилище на домакина.
Защо София, Варна, Пловдив и Бургас попадат в картата на регионите под жилищен стрес?
Всички региони в Европа са тествани спрямо два критерия за достъпност на жилищата. Първото условие е съотношението между цената на жилищата и доходите да надхвърля 8. Това означава закупуването на жилище със среден размер в съответния регион да надхвърля разполагаемият доход на човек за период от 8 години. Тоест предполага се, че достъпността е затруднена, ако човек не може да си закупи жилище с общия си разполагаем доход за 8 години. Отделно от това е поставено условие това съотношение да е нараствало в последните 10 години.
При тестването на методологията за регламента е установено, че в България на тези критерии отговарят столицата, Варна, Бургас и Пловдив. Този предварителен тест се минава от доста голям дял от регионите в ЕС - 42% от всички NUTS 3 региони в ЕС.
Какво още трябва да се докаже?
И за двете групи мерки - спрямо наемите и спрямо придобиването следва да се докаже, че в последните три години именно свързани с тях изкривявания са довели до влошаване на жилищната достъпност. Тоест ако София иска да ограничи краткосрочното наемане Airbnb в даден квартал, трябва да докаже, че жилищата са станали недостъпни в последните три години именно заради масовото им краткосрочно наемане. Съответните власти трябва да докажат и че жилищният натиск няма да отслабне в следващите 3 години. Мерките могат да бъдат за срок до 5-години, следва да са ограничени много стриктно до района под установен жилищен натиск и да са пропорционални, като се докаже, че действия по алтернативен път няма да доведат до промяна в обозримо бъдеще. При ограничителните мерки, свързани с придобиването на имоти се изисква задължително те да важат само занапред и да не засягат заварени случаи.
Новият проект за регламент по-скоро урежда рамка на отношения, които отделните страни вече са опитвали да регулират, включително и през съдебни казуси. Ето някои от въведените мерки в областта на продажбите:
Австрия: в Тирол придобиването на строителна земя от нерезиденти подлежи на разрешение, а използването като второ жилище по правило води до отказ. В Залцбург и Форарлберг предназначението за основно жилище може да бъде заложено директно в устройствените планове, включително с глоби или принудителна продажба при нарушение.
Франция: в т.нар. zones tendues общините могат да определят територии само за основно жилище, когато над 20% от жилищния фонд е съставен от втори жилища. Възможни са и антиспекулативни клаузи и ограничения при ново строителство.
Германия: някои общини прилагат т.нар. Einheimischenmodell, чрез който местни жители могат при определени условия да получат преференциален достъп до земя. В редица големи градове има и забрани за „нецелесъобразно използване“ на жилища – например превръщането им в краткосрочни наеми, офиси или оставянето им празни за продължителни периоди.
Испания: в зони под жилищен натиск Каталуния налага ограничения при покупката на жилища, особено за големи собственици. Използват се и права на първи отказ за придобиване на жилищни сгради с цел превръщането им в социални жилища. Обсъждани са и ограничения за нерезиденти и чуждестранни купувачи, макар част от тях да не са реализирани.
Нидерландия: Амстердам и Ротердам използват задължение за лично обитаване на определени жилища за няколко години след покупката, което фактически ограничава инвестиционното изкупуване и отдаването им под наем.
Дания, Малта и Аландските острови във Финландия имат специални ограничения върху придобиването на втори жилища или имоти от нерезиденти, част от които произтичат от договорени изключения при присъединяването към ЕС.
