Върху имотния пазар влияят много фактори, но базовите познание за това какво е сложна лихва, какво означава цената, правилната сметка и възможностите, които кредитът осигурява пред нас са базови за всички купувачи. Това заяви по NOVA NEWS финансовият консултант Стойне Василев, който коментира как точно работи този пазар и кои са причините, за да се намираме в тази пазарна ситуация, в която сме в момента.
На първо място, заяви експертът, когато говорим за имоти, става дума за пари и емоциите трябва да стоят настрани. "Става въпрос само за пари и кредитът е част от тази игра. Ние трябва да говорим на език, който се разбира от продавачи и купувачи. Клишетата "Кредит се връща, наем не" и подобни буквално съсипват финансовия живот на много хора. Трябва да смятаме, да проявим здрав разум. Покупката на имот е много сложна сметка и определя следващите ни 30 години".
Василев обясни и как точни ние сами- като участници в пазара, вдигнахме продажните цени на имотите през последните години. "Така беше. През 2019 година пазарът прегряваше, но после дойде пандемията и инфлацията. Купувачите са важна част от пазара и те искаха да си защитят парите. Бумът дойде и продължи с парите от сивия сектор, те няма къде да отидат на друго място. За нас генерално имотът е една касичка и цените винаги ще вървят нагоре. Ако сте купили 2018-2019 г. може би сметката ви излиза. Но, ако сега трябва да вземем кредити, трябва да сме наясно, че пазарът се променя и ние не знаем къде ще отиде и в каква посока ще потегли. Затова трябва да знаем какви са фундаментите му".
Именно емоциите, като част от причините да искаме да влезем в пазара като купувачи, обаче са подводните камъни, които виждаме твърде късно. Това важи особено силно, когато говорим за имот за живеене, а не толкова за инвестиции. "Донякъде е така. Емоциите много играят, когато си купуваме дом - искаме гледка, училища, красота. Но пак трябва да мислим за парите. Не купуваме само, защото банката ни дава парите. Тя ще ни ги даде. Много хора така от 2008 г. си загубиха жилищата. Има изчисления, които трябва да направим и те трябва да важат за следващите 30 години".
Що се отнася до отношенията с банките, един от големите въпроси е този за самоучастието. Днес банките дават огромен процент от стойността на имота, но според експерта самоучастието е много важно. "Аз имам много просто правило - 20/20/20. Да имаме 20% самоучастие при ипотечен кредит. Те да са от нас, това е нашата база, върху която стъпваме. Защо? Защото банката, когато даде кредит над 100%, тя държи силните карти. Ако цената на имота се понижи, банката ще се обади и ще каже - обезпечението не стига вече. Така че е добре да имаме това пространство на тези 20%. Това си струва. Другото, което е важно - това показва, че можем да спестяваме. Ако се метнем директно на 100% финансиране, може да стигнем до кофти финансово състояние".
Изключително важно е и да знаем за колко точно време взимаме ипотеката и защо избираме този период: "Разликата между 20 години и 30 години ипотека може да е половината от цената на лихвата. Ако за 20 години плащаме 50 хиляди евро лихва, за 30 години ще платим 80-90 хиляди евро. А ако се вдигнат лихвите, заради променена ситуация? Но не само - ако изберем 30 години и имаме проблем, банката няма инструмент, с който да ни помогне. Тя не може да продължи над 30 години периода. Ако вземем за 20 години, даваме пространство и на банката да ни даде шанс да се справим с трудност".
Българите са една от нациите в Европа, в които собствеността над жилищата е огромна. Защо?
"На база народопсихология. Много хора си мислят, че масово се купуват имоти, но това не е така. Малко са истинските инвеститори. Лихвите дойдоха толкова ниски, защото хората си държат парите на депозити и банките имат пари. Тук депозитите са нулеви лихви и банките имат евтин и дори безплатен ресурс, с който финансират купуването на имоти. Тези депозити обаче ще свършат и ще трябва банката да вземе парите от друга банка. Тогава вървим към повишаване на лихвите. Или пък - ако пазарът се срине. Когато рискът от невръщане се увеличи - ще се увеличи и рискът".
Едно от популярните инвестиционни схващания е, че ако купим инвестиционен имот и наемът му покрива ипотеката, то ние ще спечелим. Но каква е грешката в това уравнение? "Грешката започва от едно американско правило, което казва, че когато инвестираме, ако вноската по кредита е по-малка от наема, значи имаме положително салдо, пасивен доход. Но ето грешката - като изберем 30 години, правилото се чупи. Защото в САЩ има фиксирани лихви, а тук няма. Ако лихвите вървят нагоре, ние ще имаме проблем и сметката няма да излезе. Забравете това правило. Трябва ни здрав разум. Още - когато говорим за тази сметка, в нея трябва да влязат: брокерската комисионна, данъците, нотариални такси, вписвания. Към тях добавяме - ремонт първоначален и после през няколко години. Сметката изведнъж набъбва над продажната цена".
Коментари
Все още няма коментари!
Коментирай