Кредитната експанзия и жилищния пазар: инфлацията, която пренебрегваме
Публикация 05 May, 2022 / Лъчезар Богданов, ИПИ
В последните месеци в центъра на публичните дискусии трайно се настани темата за ръста в потребителските цени. Това не е изненада – потребителската инфлация в България е най-висока от лятото на 2008 г., в еврозоната – откакто съществува, а в САЩ – от началото на 1980-те. Допълнителен стрес и несигурност създават резките движения на цените на природния газ, силно свързаните с тях цени на електроенергията в Европа, и изобщо – поскъпването на горива и ключови селскостопански и индустриални суровини и продукти. Впрочем, последните данни за еврозоната показват леко забавяне на темпа – месечната инфлация е 0,6% за април при 2,4% през март – но това е тема за друг анализ.
Докато погледите са насочени към дизела, олиото и хляба, обаче, бумът на жилищния пазар, и особено – в София, продължава. Динамиката при сделките, строителната активност и кредитната експанзия оформят картина, която би следвало да притеснява както самия финансов сектор, така и формулиращите приоритетите за икономическата политика. Ето какво сочат последните статистически данни:
- През първото тримесечие на 2022 г. броят на издадените разрешения за строеж на жилищни сгради нараства с 20% спрямо същия период на 2021 г., като в тях се предвиждат 8% повече жилища с 14% по-голяма разгърната застроена площ (РЗП). Ако сравним с първото тримесечие на 2015 г., разрешенията са с 93% повече (почти двойно), а жилищата и предвидената им площ в тези сгради се увеличават съответно със 120 % и 110 %.
- София е безапелационно доминиращото поле на строителната експанзия с над 40% от новите инвестиционни намерения. През първото тримесечие на 2022 г. броят на издадените разрешения за строеж на жилищни сгради е същият като година по-рано и действително темповете се забавят, като броят на жилищата е с 14% по-голям, а площта – с 5%. Ако обаче разглеждаме средносрочната тенденция – в сходно сравнение с първото тримесечие на 2015 г. - разрешенията са за 50% повече сгради със 133% повече на брой жилища и със 111% по-голяма РЗП.
- Реализацията на инвестиционните намерения логично следва с известен лаг във времето. Тя обаче е действителният тест за осигурено финансиране и потенциални купувачи. През първото тримесечие на 2022 г. броят на започнатите жилищни сгради нараства с 27% за страната като цяло (24% за София), като проектираните в тях жилища са с 45% повече (89% за София) с 19% по-голяма РЗП (42% за София).
- Данните от имотния регистър показват ръст от около 10% на годишна основа през първото тримесечие на 2022 г. на продажбите и договорните ипотеки както в София, така и общо за страната.
- Поведението на търговските банки не изглежда разколебано нито от пандемията от Ковид-19, нито от рекордната инфлация, макроикономическата несигурност и войната в Европа. Към края на март жилищният кредит за домакинствата отбелязва ръст с 18,3% спрямо същия месец на 2021 г., като само за редовните кредити увеличението е с 20,7%. В продължение на 12 месеца годишният процент на разходите по жилищните кредити в лева с над 10-годишен срок на изплащане е под 3%, като през март 2022 г. спада до 2,83%.
Тези развития трябва да започват да създават притеснения поне по две причини. От една страна – и тя е някак най-очевидната – подобно увеличаване на кредита увеличава рисковете за банките. По-малко се коментира обаче потенциалното въздействие на една рязка промяна в поведението на финансовите институции, достъпа до кредит и лихвените нива. Както неведнъж сме ставали свидетели в историята, такъв шок има подобен на домино ефект на свиване на стопанската активност по цялата верига на добавената стойност, с произтичащите от това въздействия върху заетостта, инвестициите и потреблението.
Коментари
Свързани новини
НСИ: Инфлацията за ноември е 16,9%
Месечната инфлация е 0,8%
Кои региони и отрасли се справят най-добре с инфлацията?
Кредитите и лихвите: дойде ли повратната точка?
Инфлацията в България се забавя до 17,6% за първи път от почти 2 години
Спрямо предходния месец цените през октомври са се понижили в групата жилища,
НСИ: Инфлацията достига почти 19% през септември заради храните и газа
На месечна база отново се понижават цените на горивата, но хранителните стоки поскъпват с над 2% спрямо август
БНБ очаква застой на икономиката и свиване на инфлацията през 2023 г.
Централната банка залага едва 0.1% ръст на БВП догодина и вдигане на лихвите
Цените на производител са добър предвестник на потребителската инфлация
Инфлацията в ЕС през август е достигнала 10,1 на сто на годишна база, в еврозоната - 9,1 на сто
ЕЦБ одобри безпрецедентно вдигане на лихвите, задава се поскъпване на заемите
Инфлацията плаши все повече политиците в централната банка и те трябва да действат решително